Türkiye genelinde milyonlarca konut sahibinin yakından takip ettiği emlak vergileri, son aylarda yaşanan yüksek artışlar nedeniyle yeniden ülke gündeminin en önemli başlıklarından birine dönüştü. Rayiç değerlerdeki olağanüstü yükselişler birçok bölgede mükellefleri zor durumda bırakırken, bazı cadde ve sokaklarda artış oranlarının yüzde 18 bin 700 seviyelerine kadar çıkması tartışmaları daha da büyüttü. Bu duruma dikkat çeken Cumhurbaşkanı Erdoğan, gelen yoğun şikâyetler üzerine ilgili kurumların kapsamlı bir çalışma yürüttüğünü ve düzenlemenin kısa süre içinde Meclis’e sunulacağını açıkladı.
Mevcut sistemin özellikle son dört yılda beklenenin üzerinde artışlar ürettiğini belirten uzmanlar, yeni düzenlemenin hem belediyelerin gelir dengesini hem de mülk sahiplerinin vergi yükünü doğrudan etkileyecek nitelikte olduğunu ifade ediyor. Artışların bazı bölgelerde katlanarak yükselmesi, hâlihazırda 56 milyona yakın malikin yerel idarelere ödediği vergileri ve sair değer hesaplamalarını ciddi biçimde yukarı çekmiş durumda. Bu tablo, alınacak yeni kararların sadece emlak vergisine değil; tapu işlemlerinden veraset vergisine kadar pek çok kaleme yansıyacağı anlamına geliyor.
Rayiç Değer Krizi
Gayrimenkul uzmanlarının açıklamalarına göre, 2025 yılı pek çok belediyede dört yıllık yeni dönem için belirleyici yıl oldu. Takdir komisyonlarının cadde ve sokak rayiçlerini güncellemesiyle birlikte, bazı bölgelerde değerler olağan dışı ölçüde artırıldı. Rayiç değer artışı emlak vergilerinin temelini oluşturduğu için, bu yükseliş doğrudan vergi tutarlarını etkiliyor. Örneğin bir caddenin rayiç değeri 5 bin TL’den 50 bin TL’ye çıkarsa o bölgedeki yıllık vergi yükü beş katına yakın artmış olacak. Üstelik bu artış yalnızca belediyelere ödenen vergilerle sınırlı kalmıyor; değer artış kazancı hesaplamasından değerli konut vergisine, tapudaki satış bedellerine kadar birçok kalemde bu rakamlar referans kabul ediliyor.
Mevcut uygulamada dört yılda bir komisyon rayiçleri belirliyor; ara yıllarda ise yeniden değerleme oranının yarısı kadar artış yapılıyor. 2024’te yeniden değerleme oranı yüzde 43,93 olmuş; bunun yarısı olan yüzde 21,96 artış 2025’e yansıtılmıştı. 2026 için belirlenen yeniden değerleme oranı ise yüzde 25,49 seviyesinde. Bu sistem dört yıllık döneme denk gelmemiş olsaydı emlak vergileri bu oranın yarısı kadar artacaktı.
Meclis Takvimi ve Beklenen Formül
2018 yılında emlak vergilerinde yüzde 50 artış sınırı getirilmişti. Uzmanlar bu modele benzer bir düzenlemenin tekrar gündeme gelmesini olası görüyor. Beklentilere göre bu kez “en fazla bir kat artış” şeklinde bir üst sınır formülünün değerlendirilmesi üzerinde duruluyor. Böyle bir düzenleme yapılmadığı durumda, rayiç değerleri on kat artan bölgelerde emlak vergilerinin de beş kata kadar yükselebileceği hesaplanıyor. Bu nedenle hükümetin uzlaşmacı bir yaklaşım benimsediği ve makul seviyede bir artış mekanizması getirmeye hazırlandığı aktarılıyor.
Yurt dışında ise satış verilerinin anlık olarak sisteme aktarıldığı modeller kullanılıyor ve bu sayede bölgelerin değer haritaları gerçek zamanlı güncellenebiliyor. Türkiye’de teknik altyapının bu sisteme uyum sağlayabileceği ifade edilse de mevcut mevzuatın bu geçişi zorlaştırdığı belirtiliyor.
Düzenlemenin aralık ayı içinde Meclis’e sunulması ve bir torba yasa kapsamında üst sınır hükmüyle birlikte hayata geçirilmesi bekleniyor. Böylece hem rayiç değer kaynaklı olağan dışı artışların dengelenmesi hem de belediyelerin gelir akışının sürdürülebilir bir yapıya kavuşması amaçlanıyor.
