Konut piyasasında Ekim 2025 verilerinin açıklanmasıyla, yatırımcıların yıllardır alıştığı tablo bir kez daha altüst oldu. Kira artışlarının büyükşehirlerde sürmesine rağmen, konut fiyatlarındaki yükseliş hızının küçük illerde daha sınırlı kalması, yatırımın geri dönüş süresini radikal biçimde değiştirdi.
Türkiye genelinde ortalama kira bedelinin 24 bin 923 TL’ye ulaştığı ayda, konutların brüt yıllık kira getirisi yüzde 7,57 olarak hesaplandı. Ancak bu rakamlar içinde en dikkat çekici unsur, yatırımın bekleme süresini kısaltan illerin büyük bölümünün Anadolu şehirleri olmasıydı. Geleneksel olarak yatırımcının ilk tercihi olan İstanbul, yüksek satış fiyatları nedeniyle bu yıl da listede yer bulamadı.
Uzmanlara göre kira gelirinin fiyatlara oranı, yatırım davranışının yönünü belirleyen en kritik ölçütlerden biri olmaya devam ediyor. Bu nedenle açıklanan yeni tablo, Türkiye’nin gayrimenkul haritasında ağırlığın giderek küçük ve orta ölçekli şehirlere kaydığını göstermesi açısından önem taşıyor.
ANADOLU ŞEHİRLERİNDE KİRA GETİRİSİ UÇTU
Endeksa’nın Ekim 2025 raporunun ortaya koyduğu sıralamada zirveye yüzde 9,01’lik kira getirisiyle Kırıkkale yerleşti. Başkent Ankara, yüzde 8,90’lık oranıyla ikinci sıraya otururken; Kars, Karaman, Artvin, Kütahya, Muş, Tekirdağ ve Kilis gibi iller dikkat çekici oranlarla ilk 10’da yer aldı.
Listeye büyükşehir statüsünde yalnızca Ankara, Şanlıurfa ve Tekirdağ’ın girebilmiş olması, küçük şehirlerdeki cazibenin neden arttığını da gözler önüne serdi. Ortalama konut fiyatlarının İstanbul gibi metropollere göre çok daha düşük olması, kira çarpanını doğrudan etkileyen en temel unsur olarak öne çıkıyor.
Raporda yer alan verilere göre bazı illerde yatırım maliyetlerinin 2 milyon TL seviyesinde olması, kira çarpanını önemli ölçüde düşürüyor. Kilis bu grupta öne çıkan tek il oldu. Diğer yandan Ankara’nın ortalama 4 milyon 219 bin TL’lik konut fiyatıyla listede yüksek kira getirisi sunan büyükşehirler arasındaki yerini koruduğu görüldü.
İSTANBUL LİSTEDE YOK
Türkiye’nin en büyük nüfusunu barındıran İstanbul, kira fiyatlarının yüksekliğiyle sık sık gündeme gelse de getiriler sıralamasında ilk 15’e giremedi. Ortalama konut fiyatının 6 milyon 290 bin TL’ye ulaştığı şehirde yıllık kira getirisi yüzde 7,32’de kaldı. Ancak şehir, yatırımcı açısından hâlâ başka bir kategoride öne çıkıyor: yıllık yaklaşık yüzde 40’a varan değer artışı. Bu nedenle İstanbul, kira çarpanı açısından rekabette geriye düşse de uzun vadeli değerlenme listelerinde üst basamaklarda yer almaya devam ediyor.
Piyasa temsilcilerine göre küçük şehirlerde kira getirilerinin yüksek görünmesinin temel sebebi, konut değer artışlarının son yıllarda büyükşehirler kadar sert yükselmemesi. Böylece kira-fiyat dengesi daha avantajlı bir tablo ortaya koyuyor. Ancak uzmanlar, yalnızca kira oranına bakılarak yatırım kararının verilmemesi gerektiğine, bazı illerde çok daha yüksek değer artışlarının görüldüğüne dikkat çekiyor.
