Paylı mülkiyet düzeninde yer alan taşınmazlarda ortakların sahip olduğu ön alım hakkı, son yıllarda hem hukukçuların hem de vatandaşların en çok tartıştığı konular arasında öne çıkıyor. Çünkü tapuda hissesi bulunan kişilerin, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde devreye giren bu hak, yalnızca belirli bir zaman dilimi içinde kullanılabiliyor.
Yasal düzenlemeye göre, satışın diğer hissedara bildirilmesiyle birlikte başlayan 90 günlük süre, hakkın kullanılmasındaki en kritik eşik olarak gösteriliyor. Sürenin kaçırılması, diğer ortakların müdahale şansını tamamen ortadan kaldırırken, taşınmaz üzerinde söz hakkının yeni malike geçmesine yol açıyor. Türkiye genelinde özellikle aileye ait taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıklar düşünüldüğünde, bu kısa sürenin ne kadar hayati olduğu daha net anlaşılıyor.
Sürecin Tüm Ayrıntıları
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için satış bildiriminin usule uygun şekilde hissedara ulaşması gerekiyor. Noter aracılığıyla yapılan bu bildirimle birlikte 90 günlük yasal süre işlemeye başlıyor. Hissedar, bu sürenin içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açarak hakkını kullanabiliyor. Dava dilekçesinde, satış bedelini ödemeye hazır olduğunu beyan etmek zorunlu kabul ediliyor; aksi durumda dava şartları oluşmuş sayılmıyor.
Süre aşıldığında ise hukuki yol tamamen kapanıyor. Mahkemeye yapılan hiçbir başvuru kabul edilmiyor ve ön alım hakkı geri getirilemeyecek şekilde düşüyor. Bu süreçte en fazla yapılan hata, bildirimin geldiği tarih ile 90 günlük sürenin karıştırılması. Hukukçular, tebligatın alındığı tarihin kayıt altına alınmasının hayati önem taşıdığını belirtiyor. Ayrıca bazı durumlarda bildirimin geç ulaşması veya tarafların adres değişikliği nedeniyle gecikmeler yaşandığı da gözlemleniyor; bu nedenle resmi tebligat tarihi tek belirleyici unsur olarak kabul ediliyor.
Paylı mülkiyet yapısının yaygın olduğu taşınmazlarda, süreci yakından takip etmeyen hissedarların önemli hak kayıpları yaşadığı biliniyor. Bu nedenle birçok avukat, vatandaşların bildirim sonrası profesyonel destek almalarını öneriyor. Belgelerin hazırlanması, dava dilekçesinin tamamlanması ve satış bedeline ilişkin beyanın zamanında sunulması gibi adımların kısa süre içinde gerçekleştirilmesi gerektiği ifade ediliyor.
En Çok Yapılan Hatalar
Hisseli tapularda yaşanan mağduriyetlerin büyük bölümü, satışın gerçekleştirildiğini sonradan öğrenen ya da sürenin başladığının farkında olmayan hissedarlardan kaynaklanıyor. Birçok kişi, satış sonrasında duyduğu bilgi üzerine mahkemeye başvurmak istese de 90 gün dolmuşsa bu mümkün olmuyor. Süre geçtikten sonra yapılan talepler düşüyor ve yeni malik taşınmazın tek yasal sahibi olarak kayıtlara geçiyor.
Uzmanlar, özellikle aynı taşınmazda birden fazla mirasçı veya hissedar bulunduğu durumlarda hakkın takip edilmesinin daha da zorlaştığını belirtiyor. Bildirimin farklı adreslere gönderilmesi, aile bireylerinin birbirinden habersiz olması ya da paydaşlar arasında iletişim kopukluğu nedeniyle hak düşümü yaşanabildiği aktarılıyor. Bu nedenle, hissedarların iletişim bilgilerini güncel tutması, tebligat sürecini dikkatle izlemesi ve bildirimin ulaşmasıyla birlikte gecikmeden harekete geçmesi öneriliyor.
Hisseli taşınmazların devri ve ön alım hakkına ilişkin davalar, uzun yıllardır Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen konular arasında yer alıyor. Buna rağmen yanlış süre hesaplamaları nedeniyle her yıl binlerce kişi dava açma imkanını kaybediyor. Hukukçular, sürecin avukatla yürütülmesinin hem hak kayıplarını önlediğini hem de zamanında başvuru yapılmasını sağladığını belirtiyor.
